Rénovations et réhabilitations au cœur de la révolution du bâtiment

Représentant 40% des émissions de carbone en France, le secteur de la construction et de l’immobilier a un rôle fondamental à jouer dans l’atteinte des objectifs fixés par la stratégie nationale Bas Carbone. Les scénarios élaborés par des acteurs tels que l’ADEME, NégaWatt, Carbone 4, The Shift Project et Pouget Consultants aboutissent aux mêmes conclusions. La construction neuve doit limiter drastiquement ses impacts environnementaux. Le rythme des projets de rénovation doit s’accroître considérablement, jusqu’à atteindre un rythme situé entre 600 000 et 1 000 000 de logements par an d’ici 2030.

Pour cela, il y a deux objectifs primordiaux :

• améliorer les performances énergétiques du parc existant ;
• privilégier autant que possible les projets de réhabilitation des bâtiments anciens, plutôt que leur démolition et leur remplacement par des constructions neuves dont l’impact environnemental sera toujours beaucoup plus conséquent.

Le bâti ancien au cœur d’une révolution du secteur de la construction

Dans cette perspective, la loi Climat et Résilience a mis en place des jalons exigeants pour la rénovation des passoires thermiques avec des interdictions progressives de mise en vente ou de location des logements trop énergivores entre 2023 et 2032. En parallèle, la construction neuve se trouve soumise à des contraintes réglementaires de plus en plus fortes, avec notamment la nouvelle RE2020 et la loi ZAN qui visent à limiter l’impact environnemental de la construction et l’artificialisation des sols. De nombreux aides proposées par l’Etat encouragent également le développement de projets de rénovations tels que les dispositifs De Normandie, Malraux, Ma prim’renov copro, les Certificats d’Economie d’Energie (CEE) ou encore des aides attribuées par les collectivités locales. Tous les ingrédients sont donc réunis pour que nous assistions dans les prochaines années à un retournement massif du secteur de la construction neuve vers la rénovation et la réhabilitation. Cela constituera un relais d’activité primordial pour l’ensemble des acteurs du secteur.

Anticiper les aléas des projets de rénovation et de réhabilitation

Afin de se préparer à « reconstruire la ville sur la ville », il convient de revoir notre façon d’aborder les projets de rénovation et de réhabilitation. La maîtrise des risques techniques liés aux structures anciennes n’est en effet soumise à aucun cadre réglementaire dans de nombreux domaines : solidité, acoustique… mais les exigences des acquéreurs et de l’ensemble des parties prenantes sur ces points sont élevées et légitimes. Or, les caractéristiques des immeubles anciens sur ces points sont souvent bien trop méconnues et susceptibles de remettre en cause le bilan de l’opération.

Un autre risque pourrait provenir aussi d’une focalisation trop importante sur un point précis de la rénovation au détriment des autres, par exemple choisir une nouvelle isolation extrêmement performante sur le plan thermique, au détriment de ses performances acoustiques.

Une anticipation des risques primordiale

La gestion des aléas passe en premier lieu par une bonne connaissance de l’immeuble existant, et une visibilité sur les contraintes réglementaires et techniques auxquelles le projet est soumis. Dès le stade de la prospection, plusieurs axes d’analyse sont à mener afin de cadrer les enjeux du projet et limiter les découvertes d’aléas trop tardifs.

• Diagnostics réglementaires : nécessité d’évaluer la présence d’amiante, de plomb ou de termites
• Solidité : évaluation de l’état des composants principaux : planchers, menuiseries, charpente, éléments porteurs…
• Sécurité incendie : diagnostic de l’état du dispositif en place selon le référentiel réglementaire en vigueur
• Accessibilité : diagnostic de l’immeuble en matière d’accès aux personnes en situation de handicap
• Acoustique : analyse de l’environnement du bâtiment, diagnostic des composants
• Thermique : analyse des contraintes selon RT existant globale ou RT élément par élément
• Stratégie immobilière : identification des contraintes particulières liées au Plan Local d’Urbanisme (PLU) mais aussi des opportunités de financements à travers notamment les Certificats d’Economies d’Energies (CEE), contraintes particulières PLU

Les experts de SOCOTEC disposent d’une palette d’expertise sur tous les aspects technique du bâti et de ses performances et vous accompagnent dès les premières heures de votre projet. A travers une analyse documentaire et un audit complet du site, ils évaluent l’état de l’existant, définissent le cadre réglementaire auquel le bâtiment est assujetti et analyse les impacts du projet envisagé, détachant points de vigilance et opportunités.