Un immobilier pensé pour les usages de ses utilisateurs et leurs évolutions

La meilleure réduction de gaz à effet de serre possible est de ne pas consommer de carbone. Les bâtiments bas-carbone ou passifs répondent à cette exigence. Le rôle des bâtiments et des ensembles urbains peut aller plus loin dans la construction d’une société durable et résiliente. La conception des ensembles urbains doit contribuer à permettre à leurs utilisateurs de diminuer leur propre empreinte carbone et s’adapter à ses contraintes, à ses habitudes de vie et surtout, au fait qu’elles sont en évolution constante. Dans une période où une certaine frugalité est nécessaire, l’acte de construire ne doit pas être vain, il doit répondre à des besoins précis et s’inscrire dans une démarche globale.

Penser les bâtiments pour répondre à des usages en évolution

A l’heure de la digitalisation de la société et de l’évolution des modes de vie et de travail, la mixité constitue une solution efficiente pour répondre aux nouvelles attentes des habitants. Ainsi, un quartier mixte regroupant logements, espaces de coworking, commerces et services permet, par la concentration des usages, de limiter l’impact transport et de proposer un mode de vie en adéquation avec les attentes et les usages des habitants.

Pour ce faire, il paraît primordial d’anticiper :

• L’évolution des usages. La modularité et la réversibilité, mais aussi l’anticipation de la déconstruction, contribuent également à réduire l’impact climatique du bâtiment. Un immeuble adaptable et ajustable dans son fonctionnement permet d’éviter son obsolescence prématurée. Ainsi, limiter l’utilisation de matières complexes (alliage, colles…) facilite la déconstruction, le réemploi et le recyclage des matières.
• Les externalités évolutives. Les bâtiments doivent être inscrits dans leurs contextes territoriaux. Les quartiers mixtes permettent par exemple de mutualiser des équipements tels que les parkings, utilisés par des employés le jour et des habitants le soir. C’est notamment le cas des bâtiments reliés à des réseaux permettant de récupérer la chaleur des équipements industriels.

Anticiper le changement de destination du bâtiment

Pour aller plus loin dans l'innovation, la réversibilité du bâtiment doit être encouragée. L'accélération du rythme de revue des bâtiments invite les opérateurs immobiliers à créer des espaces non figés dans leurs usages. Ces bâtiments doivent avoir la capacité d'évoluer rapidement, de s'adapter aux nouveaux modes de vie. Ces espaces, à réversibilité rapide, éviteront également des travaux de transformation fortement carbonés. La réversibilité constitue donc un axe de réflexion majeur contribuant à imaginer les métropoles de demain, plus denses et bas carbone.

Ces opérations de reconversion d'immeubles tertiaires restent cependant limitées à cause de leur coût souvent prohibitif et des contraintes techniques comme juridiques qu'elles peuvent rencontrer. Il existe en effet plusieurs freins pour construire réversible. Les investisseurs manquent encore de conviction sur ces opérations hybrides et redoutent des surcoûts liés pour une bonne part aux délais administratifs et à la mise en compatibilité, onéreuse, des réglementations, actuellement différenciées par usage.

A ce titre, une des propositions de l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France (ORIE) en 2018 paraît en tout point pertinente : mettre en place des permis mixtes, à savoir autoriser la délivrance d’un permis qui intègre la destination initiale et la destination finale, ceci valable pendant 15 ans. L’option de création d’un permis de construire mixte est un véritable enjeu. En effet, en matière de construction, le permis de construire reste octroyé pour une destination unique. Or, la création d’un permis réversible faciliterait un changement de destination de l’immeuble tout en permettant la purge de tout recours des tiers. Néanmoins, une telle approche ne peut avoir lieu sans l’élaboration, en amont, d’une réglementation commune aux différents usages d’un immeuble.

Dans l’attente de ce permis de construire mixte, il est d’ores et déjà possible de penser la conception d’un bâtiment et a fortiori d’un ensemble de bâtiments afin de répondre aux usages divers de ses futurs occupants et le préparer dans une certaine mesure à s’adapter à l’évolution de ces usages. Les experts de SOCOTEC en Immobilier Durable disposent d’une palette d’expertise unique leur permettant de vous accompagner dans cette démarche et contribuer à la fabrique d’une ville plus résiliente.