Un label pour des investissements immobiliers socialement responsables

Le label Investissement Socialement Responsable 

La nécessité d’améliorer la Responsabilité Sociétale et Environnementale des acteurs de l’économie a pris véritablement de l’ampleur depuis les années 2000. Les entreprises sont tenues de rendre des comptes sur leur engagement dans ces domaines. Afin de responsabiliser plus avant les acteurs du monde de la finance, le ministère des Finances a créé en 2015 le label Investissement Socialement Responsable ou ISR.

Son objectif est de permettre aux investisseurs d’identifier rapidement les fonds engagés dans une démarche d’amélioration de leur offre en actifs responsables qui cherchent à concilier performance financière et extra-financière en intégrant la prise en compte de critères ESG (Environnement – Social – Gouvernance) dans leurs processus d’investissement et de gestion. Jusque-là réservé aux fonds mobiliers, actions et obligations, une version propre aux fonds immobiliers est parue en octobre 2020. La volonté du gouvernement est d’étendre la notion d’immobilier durable à l’ensemble du parc national. En effet, avec seulement 1% du parc renouvelé chaque année, cet impératif doit s’appliquer aussi à l’existant.

L’impact environnemental

Avec des certifications comme HQE ou BREEAM, les projets de construction durable sont de plus en plus communs et tendent à devenir une norme. Plus récemment sont apparus leurs pendants pour les bâtiments en exploitation : BREEAM in use et HQE Exploitation. De nouvelles réglementations fixent également des objectifs de performances environnementales, c’est notamment le cas de la RE 2020 où tous les bâtiments sont également tenus d’améliorer leurs performances en termes énergétique ou carbone ou le décret tertiaire qui impose une amélioration globale des performances énergétiques.

Avec le label ISR, cette dynamique s’étend donc sur l’ensemble d’un parc immobilier détenu par un fonds immobilier. La gestion de ces problématiques va être évaluée au niveau de chaque actif qui permettra d’atteindre les objectifs au niveau du fonds. Les indicateurs définis devront permettre de mesurer l’amélioration de la prise en compte de l’impact environnemental à l’échelle de tout le patrimoine immobilier, que ce soit en phase d’acquisition ou de détention.

Le rôle sociétal

L’environnement n’est pas le seul élément à être valorisé. Le bâtiment doit également être abordé sur l’impact qu’il a sur ses occupants ou sur l’espace urbain dans lequel il s’insère. Des certifications existent, là encore à l’échelle du bâtiment et qui visent à l’amélioration du bien-être des utilisateurs du lieu : ce sont notamment les labels WELL et OSMOZ. Les référentiels qu’elles proposent peuvent servir de base pour décliner des objectifs sur des thématiques aussi variées que la santé et le confort des occupants, la mobilité ou le service rendu aux occupants. L’aspect sociétal s’exprime également à travers le mode de gouvernance mis en place sur l’actif, notamment vis-à-vis des prestataires ou d’autres parties prenantes.

La démarche de certification

Le label ISR permet de définir à travers ces différents critères ESG des actifs du fonds « Best in class » ou « Best in progress ». Il s’intéresse ainsi à la démarche d’amélioration continue et ne fixe pas d’objectifs absolus. Selon la méthodologie d’analyse de la performance ESG, des objectifs à atteindre doivent être fixés, dans un calendrier précis. La palette d’items à améliorer est choisie en fonction des caractéristiques du parc, de son état de vétusté, de l’usage de ses bâtiments, etc. La labellisation est obtenue à l’issue d’un audit réalisé par un organisme indépendant. Elle est valable trois ans. Un audit intermédiaire a lieu tous les ans, afin de valider que l’évolution prévue se déroule en bon ordre.

La valeur ajoutée du label ISR sera double : obtenir un gage de crédibilité et de visibilité pour les fonds labellisés ISR, mais aussi garantir une transparence et une qualité de la gestion ISR pour les investisseurs. Cette démarche de labellisation permet également d’être en phase avec les travaux menés par la Commission Européenne dans le cadre de la finance durable :

• le « Règlement sur la publication d’informations en matière de durabilité » ou SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation ») dans le but d’orienter les flux de capitaux vers les activités durables et de définir les exigences relatives aux produits d’investissement présentés comme durables ;
• la taxonomie des activités vertes avec pour objectif de définir ce qu’est, en Europe, une activité contribuant à l’atténuation du réchauffement climatique.

Nos experts en immobilier durable accompagnent déjà les acteurs de l’immobilier à l’échelle du bâtiment, afin d’obtenir des certifications construction ou exploitation durable, des labels bien-être, mais aussi pour se mettre à niveau des exigences réglementaires, en particulier de la RE 2020 et du décret tertiaire. Dans de nombreux cas, tous ces efforts fournis constituent une base solide, que nous vous aidons à formaliser en une stratégie globale pour la labellisation de votre fonds immobilier.