Résilience : intégrer le risque climatique à ses investissements immobiliers

Même si l’on parvient à en atténuer les effets, le changement climatique est bien en cours. Une analyse publiée par l’université ETH de Zurich conclue par exemple que 77 % des villes de la planète verront leur climat changer de façon « frappante ». Selon les chercheurs, en 2050, le climat à Londres ressemblera à celui de Barcelone aujourd'hui, celui de Stockholm sera comme celui de Budapest, et Paris comme Canberra.

Eviter l'obsolescence climatique

En parallèle de nos efforts pour réduire ce changement, il est indispensable de se préparer d’ores et déjà aux futurs effets du changement climatique. Les exemples d’extrêmes climatiques récents et leur fréquence ont démontré à quel point notre habitat, l’immobilier, est particulièrement vulnérable à ces impacts. Un immeuble qui ne serait pas préparé aux évolutions climatiques viendrait à perdre progressivement de la valeur, au point de parler d’obsolescence climatique.

Evaluer les risques pour mieux se préparer   

Plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour évaluer la capacité d’un immeuble à faire face aux évolutions climatiques. On distingue deux grandes catégories d’événements : les extrêmes climatiques, évènements brutaux et soudains et les évolutions tendancielles, qui regroupent les évolutions plus lentes mais pérennes.

Pour les bâtiments ils se traduisent en quatre impacts principaux :

• les inondations, qui engorgent les systèmes de plomberie,
• les épisodes caniculaires affectant les habitants,
• les sécheresses faisant subir des problèmes d’étanchéité,
• les tempêtes à la violence destructrice.

Pour analyser la capacité d’un immeuble à s’adapter à ces changements, il faut évaluer :

• son contexte climatique qui regroupe un certain nombre de paramètres climatiques actuels ou simulés ; 
• son contexte urbain qui prend en compte l’environnement actuel de l’immeuble sous de multiples facteurs : zone inondable, zone de retrait-gonflement des argiles, zone urbaine ou péri-urbaine, zone fortement imperméabilisée, l’évolution de sa démographie, la présence de parcs et de jardins…

Une fois les risques connus, on pourra calculer un indice de résilience évaluant le niveau de chaque aspect du bâtiment :

• sa structure (toiture, infrastructure, superstructure, enveloppe),
• ses réseaux (eau, électricité, chauffage / climatisation),
• son usage (aménagement intérieur, confort et santé).

Adopter une politique de résilience adaptée à sa stratégie immobilière

Chaque type d’investisseur se caractérise par une évaluation des risques liée à une attente de rendement locatif et de performance. Certains d’entre eux recherchent un rendement régulier, au détriment d’une plus-value à terme. D’autres, au contraire, n’ont pas besoin de distribuer de rendement et privilégient des gains et des plus-values en capital importants. L’arbitrage se fait en général entre un rendement régulier et un rendement total, qui prend en compte la plus-value totale sur la période d’investissement. Le risque climatique doit ainsi être pris en compte en fonction des types d’investisseurs pour éviter une obsolescence climatique, impactant le rendement de l’investissement.

La mise en œuvre de stratégies d’atténuation est nécessaire dès le montage de l’opération. Elle constituera un atout notable dans le cas d’une revente à un investisseur qui attend un actif particulièrement sécurisé. Pour accompagner leurs clients dans ces choix, les experts en Immobilier durable de SOCOTEC ont élaboré une Matrice de Risques Climatiques SOCOTEC qui leur permet de mesurer les efforts à réaliser pour traiter d’un éventuel risque d’obsolescence climatique et de mener des travaux de remise à niveau et d’atténuation climatique.

Cet article reprend des extraits de notre Livre Blanc « Résilience et Immobilier : Vers une obsolescence climatique des actifs immobiliers ? »