Loi ALUR, faciliter la valorisation du foncier grâce au dispositif tiers demandeur

Les friches industrielles représentent un gisement foncier complexe à valoriser en raison de la nature de ses sols, qui sont souvent pollués, et de la responsabilité de la pollution, parfois difficile à établir. Résultat, ces zones restent à l’état de friches ou bien mettent beaucoup de temps à être loties.

Afin de faciliter le développement de logements et la revalorisation d’espaces urbains délaissés, la loi ALUR a été votée en mars 2014. Dans son article 173, la loi crée un nouveau cadre juridique pour les maîtres d’ouvrages (promoteurs, aménageurs, collectivités) dans le cadre de la réhabilitation des anciens sites industriels.

Ces dispositions leur permettent de sécuriser leurs responsabilités juridique et financière sur les sites qu’ils vont aménager.

Pour aller plus vite, l’aménageur peut se substituer à l’exploitant

Historiquement, dans le cas de friches industrielles à reconvertir, les démarches de dépollution incombaient au dernier exploitant industriel. Cela allongeait considérablement les délais dès lors que le dernier exploitant était difficile à identifier ou non solvable.

Désormais, le décret n°2015-1004 du 18 août 2015 crée un statut de tiers demandeur qui peut être un promoteur, un aménageur, un établissement public foncier ou encore une collectivité locale.

Un tiers intéressé (aussi appelé tiers demandeur) a la possibilité de se substituer à l’exploitant d’origine et de prendre la responsabilité de l’ensemble des opérations de réhabilitation et de dépollution envers l’administration. Auparavant, l’administration ne reconnaissait que l’exploitant comme interlocuteur.

L’accord du dernier exploitant reste toutefois obligatoire. Par ailleurs, en cas de défaillance de ce tiers demandeur, la responsabilité de la réhabilitation du site incomberait à nouveau au dernier exploitant (d’où l’intérêt des garanties techniques et financières)

Le tiers demandeur a par ailleurs la possibilité d’effectuer les travaux en une seule tranche plutôt que de séquencer la réhabilitation en deux temps :

• une première réhabilitation du site par le dernier exploitant afin de permettre un usage industriel (selon ses obligations),
• une deuxième phase de travaux par l’aménageur permettant un nouvel usage plus sensible tel que des habitations.

Cette nouvelle disposition permet de gagner en efficacité opérationnelle et d’encadrer les coûts.

Un dossier complet à remettre au préfet

Le tiers demandeur doit transmettre au préfet un dossier complet : état des sols et des eaux, mesures de gestion de la pollution, estimation du montant et de la durée des travaux, capacités techniques et financières du tiers, etc.

Le préfet prend, sur cette base, un arrêté autorisant la substitution et définissant notamment les travaux à réaliser, le délai imparti, le montant et la durée des garanties financières à fournir.

Se faire accompagner par un bureau d’études certifié

Pour réaliser ce dossier, le tiers demandeur a tout intérêt à se faire accompagner par un bureau d’étude certifié LNE, ce qui garantit le respect de la norme propre à la gestion de sites et sols pollués (SSP) et le bon déroulement des prestations de services.

Le diagnostic immobilier complet et exhaustif se déroule en plusieurs phases : visite de site, étude historique de manière à connaître les anciennes pratiques et les activités successives, étude de vulnérabilité des milieux, sondages et analyses. Il s’agit de la première étape de la démarche permettant de définir les modalités de la réhabilitation du site.