Stratégie ESG : les nouveaux enjeux au cœur de la valeur immobilière

Avec 25 000 km² de bâti, le parc immobilier construit français est considérable. Dans la mesure où il représente l’écrasante majorité des surfaces immobilières, le bâti existant doit être au cœur des réflexions et actions en vue de mener la transition environnementale et de parvenir progressivement à une ville désirable, adaptée aux enjeux du changement climatique. Les espaces construits se doivent ainsi plus efficaces, la ville doit être repensée afin de concilier densité et amélioration du cadre de vie des usagers. Cette réflexion sur le bâti existant, son adaptation et son attractivité, est d’autant plus fondamentale à un moment où les rénovations doivent être autant que possible privilégiées sur les constructions neuves, pour leur impact environnemental bien moindre.

Des stratégies immobilières alignées sur nos enjeux contemporains

Les nouvelles stratégies de gestion immobilières doivent ainsi intégrer des objectifs de réduction des émissions de Gaz à Effet de Serre, de Sobriété énergétique et de tout autres impacts environnementaux liés à l’exploitation des bâtiments à la hauteur des enjeux. Ces préoccupations se traduisent d’ores et déjà par un corpus réglementaire de plus en plus contraignant, associé à des exigences de plus en plus fortes en termes de transparence. Cette prise de conscience collective des enjeux environnementaux s’accompagne également d’aspirations sociétales plus vastes qui impactent également la valeur immobilière, à travers notamment les nouvelles attentes des utilisateurs et habitants dans un contexte post-COVID et de flambée des prix de l’énergie.

Tous ces facteurs, regroupés sous l’acronyme ESG - pour Environnement, Social et Gouvernance- bouleversent ainsi la façon d’appréhender les projets immobiliers et d'évaluer le caractère durable d'un investissement, tant sur la capacité du bâtiment à rester en conformité qu’à démontrer sa capacité à s’adapter aux évolutions climatiques et sociétales à venir.    

Les leviers et marqueurs de la valeur durable des actifs immobiliers

Sur la partie environnementale, les leviers à enclencher peuvent s’inspirer largement des différentes réglementations ou réglementations européennes, avec notamment la Taxonomie Européenne qui propose de définir selon 6 grands objectifs si une activité peut être considérée comme « durable » et sous quels critères techniques. A noter que dans l’immobilier, les critères de la taxonomie les plus intéressants sont :

• La sobriété, l’amélioration des performances énergétiques, pour une exploitation maîtrisée et bas carbone
• L’économie circulaire, pour agir sur les tensions en matière de ressources
• La résilience face aux effets du changement climatique
• La protection de la biodiversité

Sur les aspects sociaux, l’ambition est de contribuer à créer une ville désirable, dans laquelle ses habitants retrouvent confort, cohésion et confiance. Dans son rôle de lieu de travail notamment, le bâtiment a fort à jouer pour créer un cadre propice à la Qualité de Vie au Travail. Cette nouvelle vision des bâtiments se traduit notamment par :

• Une transformation des lieux de travail, adaptée aux nouveaux usages et aspirations
• Une capacité à intégrer les exigences sanitaires, dans un contexte post-pandémie

Enfin, les enjeux de gouvernance, qui ne sont pas forcément les plus intuitifs, mais qui doivent répondre à de très fortes attentes des parties prenantes en termes d’engagement et d’éthique des entreprises, cela va s’incarner à travers notamment :

• Les relations entre les acteurs du bâtiment, l’adhésion de toutes les parties prenantes
• Le pilotage décisionnel et le suivi des engagements, et la transparence du reporting
• Une dimension éthique, avec par exemple une approche responsable des achats

S’appuyer sur les certifications environnementales et de bien-être

Afin que la stratégie ESG soit la plus complète et la plus concrète possible, il est important de trouver les bons indicateurs, qui offriront les informations et la confiance attendue tant par les utilisateurs que par les investisseurs. Les labels environnementaux de bâtiment en exploitation, tels BREEAM, HQE ou LEED, offrent une solution concrète à travers leurs référentiels précis et reconnus. De la même façon sur le volet social, des certifications de qualité de vie, tels que Osmoz, Well ou encore Fitwel, permettent de mesurer de façon concrètes les réalisations sur ces sujets.

Nos experts en immobilier durable vous accompagnent dans la définition de votre stratégie ESG. Selon les caractéristiques du bâtiment, son environnement, ses occupants, ils vous aident à définir une stratégie pertinente, activer les bons leviers, en maintenant un bon équilibre entre les trois grands piliers, tout en définissant les bons indicateurs qui permettront de mesurer la bonne application et les bénéfices de vos actions. La stratégie doit pouvoir être intégrée à chaque étape du cycle de vie du bâtiment : sa construction, sa rénovation, et dans les processus de Due Diligence au moment des transactions.